转让行为无效；【法律依据】登记部门为抵押人所在地的公证部门。可以自愿办理抵押物登记，
购买抵押房产的风险有：
若开发商未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效；
银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷；
抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件；
不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记。
【法律依据】
根据《担保法》第四十三条，当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
